人們對冰與雪的向往和憧憬由來已久。2022年，隨著谷愛凌奪冠、蘇翊鳴摘銀、全網(wǎng)“一墩難求”……冬奧會(huì)將冰雪產(chǎn)業(yè)的熱度推至頂點(diǎn)。
新風(fēng)口之下，那些早早布局的房企們，縱享紅利。
據(jù)同程旅行大數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)小長假期間，全國冰雪類型景區(qū)訂單量同比上漲68%。
其中，廣州、成都與無錫融創(chuàng)雪世界、吉林萬科松花湖度假區(qū)、長白山萬達(dá)國際度假區(qū)等冰雪場地游客量大幅增加，僅萬科松花湖項(xiàng)目，從除夕到大年初六共接待客流3.92萬人次，同比增長72%，營業(yè)收入同比增長126%。
冬奧來了，冰雪也熱了，越來越多企業(yè)加碼布局冰雪產(chǎn)業(yè)。
不過，隨著時(shí)間來到2022年中期，也許是冬奧結(jié)束與熱度消退，也許是重資產(chǎn)、長周期等難題澆滅熱情，也有企業(yè)開始逐步淡出。
近日，一份網(wǎng)傳會(huì)議紀(jì)要顯示，深圳地鐵、萬科在政府牽頭下，擬接手融創(chuàng)·華發(fā)深圳冰雪文旅城51%股權(quán)。
熟悉融創(chuàng)的相關(guān)人士表示，公司對冰雪業(yè)務(wù)十分重視，暫時(shí)沒有收到出售的消息。
隨后，觀點(diǎn)新媒體亦向萬科、華發(fā)求證上述消息，相關(guān)人士均表示，暫不知情。
城外的人想進(jìn)去，城里的人想出來，這并非個(gè)案。在這一座冰雪圍城當(dāng)中，類似的故事還在不斷上演……
風(fēng)口
冬奧會(huì)的申辦與啟幕，是房企加碼布局冰雪產(chǎn)業(yè)的重要契機(jī)。
2013年，中國奧委會(huì)正式致函國際奧委會(huì)，以北京市名義向國際奧委會(huì)申辦2022年冬奧會(huì)，由北京市承辦冰上項(xiàng)目的比賽，河北省張家口市崇禮縣承辦雪上項(xiàng)目的比賽。
兩年后，國際奧委會(huì)第128次全會(huì)在馬來西亞吉隆坡投票決定，2022年冬奧會(huì)舉辦權(quán)敲定北京。
在冬奧會(huì)推動(dòng)下，我國冰雪旅游城市的建設(shè)開始提速，冰雪產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入到快速發(fā)展階段。
與此同時(shí)，這一時(shí)期，恰逢房企多元化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，作為文旅地產(chǎn)的一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，冰雪產(chǎn)業(yè)吸引了大量房企的目光，其中最具代表性的莫過于萬科、融創(chuàng)。
相比于其他企業(yè)的“思慮再三”，萬科的布局更像是創(chuàng)始人王石“拍拍腦門”就決定的興趣投資。
據(jù)了解，2010年前后，萬科在吉林投資的萬科城大獲成功，于是，當(dāng)?shù)卣埲f科共同開發(fā)旅游項(xiàng)目，而王石對滑雪度假村很感興趣，雙方一拍即合，于是有了萬科的第一個(gè)冰雪項(xiàng)目——萬科松花湖度假區(qū)。
數(shù)據(jù)來源：公開報(bào)道、企業(yè)官網(wǎng)、觀點(diǎn)指數(shù)整理
恰逢冬奧申辦成功，萬科忽然就坐上了風(fēng)口，不斷加大冰雪版圖的投資與布局。
2016年，萬科負(fù)責(zé)對北京石京龍滑雪場進(jìn)行升級改造及運(yùn)營管理。翌年，成立了冰雪事業(yè)部，并將冰雪事業(yè)、萬物云、印力商業(yè)等一起納入萬科可持續(xù)發(fā)展的一部分。
隨后幾年，這家企業(yè)又以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營管理了北京西山滑雪場、呼和浩特馬鬃山滑雪場、北京順義蓮花山滑雪場等。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，萬科旗下運(yùn)營管理的已開業(yè)冰雪項(xiàng)目共計(jì)6個(gè)；其中，今年6月，該公司將繼續(xù)接管北京小海坨滑雪場；同時(shí)，位于張家口和內(nèi)蒙古包頭市的萬科崇禮汗海梁滑雪度假區(qū)、包頭市奧運(yùn)冰雪中心也將于2023年開業(yè)。
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相比萬科，融創(chuàng)在冰雪產(chǎn)業(yè)方面的布局稍晚一些，不過卻有“后來居上”之勢。
2017年，孫宏斌斥資295.75億元收購萬達(dá)旗下包括哈爾濱萬達(dá)文旅項(xiàng)目（當(dāng)時(shí)已開業(yè)）等13個(gè)文旅項(xiàng)目，并規(guī)劃了多個(gè)室內(nèi)滑雪場，由此開啟了冰雪生意。
借此，融創(chuàng)接連開業(yè)5家室內(nèi)滑雪場，分別位于廣州、無錫、昆明、重慶和成都。此外，還簽約了包括深圳、武漢、西安等城市，計(jì)劃打造冰雪文旅城。
不止是室內(nèi)滑雪場，融創(chuàng)亦不斷加碼布局室外滑雪度假區(qū)。據(jù)了解，2020年12月，其首個(gè)室外雪場、位于青島的“融創(chuàng)藏馬山滑雪場”開業(yè)。
2021年開始，融創(chuàng)文旅以輕資產(chǎn)管理輸出模式與吉林北大湖滑雪度假區(qū)、河北承德灤平金山嶺國際滑雪旅游度假區(qū)、吉林長白山和平雪場及南山雪場等達(dá)成了戰(zhàn)略合作。
截至目前，融創(chuàng)旗下共計(jì)有5個(gè)室外滑雪場，6個(gè)已開業(yè)室內(nèi)滑雪項(xiàng)目以及9個(gè)規(guī)劃在建項(xiàng)目。
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除萬科、融創(chuàng)之外，世茂、魯能、復(fù)星、奧山控股、奧悅冰雪以及中赫集團(tuán)等多家企業(yè)亦相繼在國內(nèi)涉足了冰雪業(yè)務(wù)。
不可否認(rèn)，北京冬奧點(diǎn)燃了房企加碼布局冰雪業(yè)務(wù)的熱情。
分析人士亦提到，冰雪經(jīng)濟(jì)的興起，實(shí)則是冬奧會(huì)帶來的一系列連鎖反應(yīng)，背后有政策支持以及全民消費(fèi)升級的支撐。
的確，任何一個(gè)新興業(yè)態(tài)的興起，企業(yè)更關(guān)注的是未來發(fā)展?jié)摿?、盈利空間。
對冰雪業(yè)務(wù)而言，一方面，近兩年國家頻頻出臺(tái)政策支持冰雪產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
其中，2015年申奧成功以來，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于以2022年北京冬奧會(huì)為契機(jī)大力發(fā)展冰雪運(yùn)動(dòng)的意見》等多項(xiàng)利好政策，助力我國冰雪產(chǎn)業(yè)規(guī)模增長。
在冰雪運(yùn)動(dòng)“南展西擴(kuò)”的國家戰(zhàn)略與“帶動(dòng)三億人參與冰雪運(yùn)動(dòng)”的號(hào)召之下，更多特色運(yùn)動(dòng)基地及相關(guān)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。
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另一方面，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城市休閑娛樂空間面臨總量和結(jié)構(gòu)短缺，而冰雪參與人數(shù)逐年增加，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/div>
國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)調(diào)查報(bào)告顯示，全國冰雪休閑旅游人數(shù)從2017-2018冰雪季的1.97億人次增加至2020-2021冰雪季的2.3億人次，冰雪休閑旅游收入超過3900億元。
未來，隨著冰雪運(yùn)動(dòng)參與人群從小眾走向大眾，參與空間從地區(qū)走向全國，參與時(shí)間從冬季變?yōu)槿?，還有較大的增長空間。
有報(bào)告預(yù)計(jì)，到“十四五”規(guī)劃末期的2025年，中國冰雪旅游人數(shù)將超過5億人次，冰雪旅游收入超過1.1萬億元。
模式
房企布局的冰雪產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上還是文旅地產(chǎn)，也因此這類冰雪項(xiàng)目均存在“燒錢”的特點(diǎn)，前期投入大、運(yùn)營成本高、回報(bào)周期長是這一行業(yè)的通病。
此外，室外雪場往往有明顯的淡旺季，這也是大型滑雪場盈利的“痛點(diǎn)”。
有數(shù)據(jù)顯示，萬科松花湖度假區(qū)滑雪場投資額超400億元，而松花湖度假區(qū)主要收入來源為雪季滑雪收入和酒店收入、房地產(chǎn)收入。
2016年及2017年兩年，松花湖開發(fā)公司均處于虧損狀態(tài)，分別實(shí)現(xiàn)總營收2.51億元、3.72億元，其中滑雪場收入占比分別為19.5%、13.6%，房地產(chǎn)開發(fā)收入占比分別為55.3%、67.8%。
如果不計(jì)房地產(chǎn)銷售收入，2016/2017年雪季、2017/2018年雪季和2018/2019年雪季，松花湖開發(fā)公司分別實(shí)現(xiàn)營收9603.16萬元、1.11億元、1.45億元，這與400億元的投資額相距甚遠(yuǎn)。
此前，不少投資人在公開平臺(tái)調(diào)侃：萬科靠賣門票苦苦支撐著他的滑雪場。
丁長峰也曾公開表示：“中國現(xiàn)在的冰雪產(chǎn)業(yè)基本上是不賺錢的，也許日常的經(jīng)營盈利是有的，但是滑雪場是一個(gè)巨大的重資產(chǎn)投資。”
至于室內(nèi)滑雪場，以廣州融創(chuàng)雪世界為例，該項(xiàng)目于2019年6月15日開業(yè)，截至2021年年底，上述項(xiàng)目累計(jì)客流突破190萬人次，平均單日客流超過2500人。
根據(jù)攜程等平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，廣州融創(chuàng)雪世界票價(jià)最低198元/張/人，最高398元/張/人，取298元/張/人的平均數(shù)粗略計(jì)算，全年（按365天）收入大約為2.72億元（注：不計(jì)算融創(chuàng)茂、融創(chuàng)樂園等收入）。
相比之下，室內(nèi)滑雪場不受季節(jié)限制，盈利能力似乎更優(yōu)一些，不過計(jì)算每年的運(yùn)營成本，真正實(shí)現(xiàn)盈利也至少需要八至九年時(shí)間。
在盈利難、周期長的原因下，房企需要尋求多重方式實(shí)現(xiàn)資金的平衡。
其一，以地產(chǎn)先行，帶動(dòng)后續(xù)的開發(fā)和運(yùn)營。
這種模式是當(dāng)下冰雪產(chǎn)業(yè)乃至是文旅地產(chǎn)慣用的模式，通過住宅開發(fā)銷售收入，進(jìn)而反哺項(xiàng)目運(yùn)營，與此同時(shí)，文旅項(xiàng)目、商業(yè)等的配套，亦能為地產(chǎn)項(xiàng)目帶來增值。
其中，萬科松花湖度假區(qū)正是采用了住宅+度假區(qū)的模式，配套住宅項(xiàng)目為四季小鎮(zhèn)；根據(jù)第三方數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目新盤報(bào)價(jià)7500元/平方米，項(xiàng)目所在的吉林市豐滿區(qū)二手房價(jià)為6673元/平方米，項(xiàng)目附近再無其他新房。
同樣，萬科翡翠都會(huì)毗鄰包頭市萬科奧運(yùn)冰雪中心，項(xiàng)目最新報(bào)價(jià)1萬元/平方米，片區(qū)二手房價(jià)7795元/平方米。
周邊在售的其他新房包括金地風(fēng)華九里、遠(yuǎn)洲·大都會(huì)等，報(bào)價(jià)分別為8200元/平方米、9500元/平方米，不及萬科翡翠都會(huì)。
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無獨(dú)有偶，廣州融創(chuàng)文旅城于2015年6月首次開盤，彼時(shí)售價(jià)為9400元/平方米，而同期花都區(qū)樓盤均價(jià)9514元/平方米。
2019年，融創(chuàng)茂及融創(chuàng)樂園開園，同年加推住宅售價(jià)達(dá)到2.8萬元/平方米，彼時(shí)片區(qū)樓市均價(jià)還未突破2萬元/平方米。
顯然，這類商業(yè)、文旅項(xiàng)目能夠?qū)?xiàng)目及周邊片區(qū)形成較強(qiáng)的輻射作用，與此同時(shí)，周邊住宅也將為商業(yè)、文旅項(xiàng)目帶來豐富客流。
其二，配套冰雪教育，增加用戶粘性。比如長春蓮花山世茂滑雪場配套了冰雪人才培訓(xùn)基地、長白山魯能勝地滑雪場推出專業(yè)的滑雪教學(xué)服務(wù)、萬科松花湖度假區(qū)亦推出了營地教學(xué)等等。
其三，合作開發(fā)和輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，是企業(yè)降低資金壓力的重要舉措。
據(jù)了解，在萬科已開業(yè)項(xiàng)目當(dāng)中，除了吉林萬科松花湖度假區(qū)、北京萬科石京龍滑雪場及徐州新淮中心，其他均為輕資產(chǎn)管理輸出模式。
而融創(chuàng)自去年11月到今年初，接連與吉林北大湖滑雪度假區(qū)、河北承德灤平金山嶺國際滑雪旅游度假區(qū)、吉林長白山和平雪場及南山雪場等達(dá)成了戰(zhàn)略合作，融創(chuàng)文旅將向這些大型室外滑雪場進(jìn)行輕資產(chǎn)管理輸出，在運(yùn)營端和投資端全方位賦能。
運(yùn)營管理輸出，意味著企業(yè)能夠輕裝上陣，從而降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)和自持項(xiàng)目的資金壓力。
除此之外，近幾年，融創(chuàng)亦不斷通過合作開發(fā)擴(kuò)容，深圳冰雪文旅城項(xiàng)目正是與華發(fā)合資開發(fā)。
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另外，也有企業(yè)探尋冰雪業(yè)務(wù)的資產(chǎn)證券化，以打通資金閉環(huán)。
2018年7月，萬科松花湖信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃成功發(fā)行，總規(guī)模10.59億元，不過有消息稱，上述ABS在2020年提前終止。
進(jìn)退
雖然不斷尋找新的模式運(yùn)營冰雪項(xiàng)目，但這類對資金要求極高的業(yè)務(wù)，依舊讓不少房企打起了退堂鼓。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體獲悉，萬科自成立冰雪事業(yè)部以來，布局更加謹(jǐn)慎，獨(dú)立發(fā)展近四年時(shí)間未有更多動(dòng)作。2020年12月，萬科宣布撤銷冰雪事業(yè)部，該業(yè)務(wù)和團(tuán)隊(duì)并入新的事業(yè)部——酒店及度假事業(yè)部。
直至2021年，這家企業(yè)才開始重啟冰雪業(yè)務(wù)。
反觀融創(chuàng)，雖然前期布局迅猛，甚至喊出“希望實(shí)現(xiàn)冰雪業(yè)務(wù)IPO”口號(hào)，但在資金壓力之下，也只能無奈退出自己不熟悉的領(lǐng)域。
今年1月，武漢融創(chuàng)武地長江文旅城投資發(fā)展有限公司股權(quán)發(fā)生變化，浙江武越置業(yè)有限公司持股比例由50%上升至85%，而長沙融創(chuàng)匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股比例由50%下降至15%。
武漢融創(chuàng)武地長江文旅城投資發(fā)展有限公司目前開發(fā)樓盤為武漢城建融創(chuàng)甘露山文創(chuàng)城。
最新消息顯示，近日深圳地鐵、萬科在政府牽頭下，擬接手融創(chuàng)·華發(fā)深圳冰雪文旅城51%股權(quán)。
據(jù)了解，上述項(xiàng)目由融創(chuàng)和華發(fā)2020年11月以127.1億元摘地，并合作開發(fā)。次年3月，融創(chuàng)·華發(fā)深圳冰雪文旅城項(xiàng)目已動(dòng)工，計(jì)劃于2026年12月完工。
對于本次交易，有分析人士提到，若能夠成交，對融創(chuàng)而言是有利的，企業(yè)不用再為項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)提供資金，而且成功退出，也能迅速補(bǔ)充現(xiàn)金流。
不過有市場消息稱，談判存在一定難度，因?yàn)槲粗Ц妒Ｓ?0%土地款，且此前融創(chuàng)、華發(fā)協(xié)議，由華發(fā)對土地款進(jìn)行超投，融創(chuàng)負(fù)責(zé)支付項(xiàng)目自持部分資金。
因此，潛在接盤方如果想收購融創(chuàng)手上51%股權(quán)，不僅需要支付剩余土地款，還需要負(fù)責(zé)雪世界開發(fā)以及自持部分的投入和運(yùn)營，但項(xiàng)目住宅配地很少，很難算得過賬。
也就是說，接盤深圳冰雪文旅城51%股權(quán)的代價(jià)，并不是一筆小數(shù)目；與此同時(shí)，接盤之后還面臨大量投入，以及超高的運(yùn)營難度。
冰雪業(yè)務(wù)可謂是難賺錢，也難撒手。畢竟有能力操盤的企業(yè)不多，有能力接盤的企業(yè)更是少之又少。
另一方面，冰雪業(yè)務(wù)背后往往也有政府的身影，這意味著，一個(gè)項(xiàng)目的退出不再是簡單的企業(yè)對企業(yè)，而是買方、賣方以及政府三方的博弈。
以融創(chuàng)·華發(fā)深圳冰雪文旅城為例，上述項(xiàng)目最早在2019年深圳全球招商大會(huì)上，深圳寶安區(qū)政府和融創(chuàng)中國簽訂的合作協(xié)議。
根據(jù)協(xié)議，寶安區(qū)與融創(chuàng)中國將建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，由融創(chuàng)中國投資，在寶安建設(shè)融創(chuàng)中國大灣區(qū)總部及冰雪文旅綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目投資總額達(dá)到367億元。
隨后，上述項(xiàng)目被列入深圳寶安區(qū)2021年重大項(xiàng)目計(jì)劃以及深圳2022年重大項(xiàng)目計(jì)劃清單當(dāng)中。
也就是說，項(xiàng)目不允許出現(xiàn)停止開發(fā)或者爛尾的結(jié)果，融創(chuàng)·華發(fā)深圳冰雪文旅城面臨著箭在弦上，不得不發(fā)的境地。
不過，融創(chuàng)當(dāng)下的資金困境或許也無法支撐其完成上述項(xiàng)目的建設(shè)，于是各方開始尋求“白衣騎士”。
不止是深圳冰雪文旅城，萬科、融創(chuàng)過往涉足的大型文旅項(xiàng)目，運(yùn)營時(shí)間長、投資金額大、回款周期長，社會(huì)資本一旦進(jìn)入就很難找到退出渠道。
而政企合作能夠?yàn)楸╉?xiàng)目的建設(shè)提供強(qiáng)力支持，同時(shí)以資源、要素聚集保障項(xiàng)目的良性發(fā)展。
不過，政企合作當(dāng)然也對項(xiàng)目退出與轉(zhuǎn)讓增加了要求。
有業(yè)內(nèi)人士曾提到，當(dāng)時(shí)萬達(dá)幾個(gè)文旅城都和當(dāng)?shù)卣羞^協(xié)議，所以融創(chuàng)接盤之后，在退出方面也有比較多的限制。
入局難，退出更難。
盡管如此，在冬奧紅利之下，仍舊有不少資本涌入這一賽道。
數(shù)據(jù)顯示，2021年至今，冰雪運(yùn)動(dòng)行業(yè)共發(fā)生9起融資，高瓴資本、紅杉資本、金沙江創(chuàng)投等投資機(jī)構(gòu)均有涉獵，甚至新東方等教培機(jī)構(gòu)也在2021年投資冰雪賽道……
